​取引態様

不動産情報の広告などをご覧になった際、、物件概要欄に「取引態様」という表記があることにお気づきになったことはありませんでしょうか。
​実はこの取引態様は、不動産会社などの宅建業者が、取引にどのような立場で関与するのか、規制や契約、手数料の有無などに関わる重要な事項なのです。
宅建業法の規定により、広告をするときと取引の依頼を受ける際には必ず明記しなければなりません。

取引態様には大きく分けて3つの種類があります。

〈売主〉

不動産会社が所有している物件を販売・賃貸する場合で、売買（貸借）の間に仲介は介在しないため手数料は不要です。

〈代理〉

物件所有者から委託を受けて、売主に代わって販売活動から契約までの取引を行う場合です。仲介手数料は、売主は手数料が発生しますが、買主はかからない場合がほとんどです。ただし、買主でも必要な場合がありますので、念のため、代理の場合は諸費用の内訳などを確認しましょう。

＜仲介（媒介）＞
売主（貸主）と買主（借主）双方の仲立ちとなって取引を行う場合です。いずれも仲介手数料が必要となります。
仲介（媒介）にはさらに3つの種類があります。

○一般媒介契約
売主（貸主）の禁止事項、不動産会社の義務は特に無く、売主（貸主）はほかの複数の業者にも依頼することができます。売主（貸主）が自分で希望者を見つけたときには直接の契約も可能です。
○専任媒介契約
売主（貸主）は、依頼した不動産会社1社に売却を一任し、ほかの業者へ重ねて依頼することはできません。売主（貸主）が自分で希望者を見つけたときには直接の契約が可能です。不動産会社の義務として、2週間に1回以上の割合で業務処理状況を報告することや依頼から7営業日以内に、不動産指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録する義務があります。
○専属専任媒介契約
売主（貸主）は、依頼した不動産会社1社に売却を一任し、ほかの業者へ重ねて依頼することはできません。売主（貸主）が自分で購入希望者を見つけても、直接契約をしてはいけないことになっています。不動産会社の義務として、2週間に1回以上の割合で業務処理状況を報告することや依頼から5営業日以内に、不動産指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録する義務があります。

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​※レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

正式名称は「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」といい、頭文字を取って「レインズ（REINS）」と呼ばれています。

​不動産物件流通の仕組み

不動産業者は、大手企業からまちの小さな会社まで様々なものがあります。大手企業についてはTVCMなどで宣伝しており、会社名をご存じの方も多いと思います。では、会社の規模によって紹介できる物件の数に違いはあるのでしょうか。

実は、大手でも小規模でも紹介可能な物件の種類や数に大きな違いはありません。国土交通省が情報のシステム化を行っているからです。このシステムのことをレインズ（不動産流通機構）と言い、日本全国の不動産情報が網羅されており、どの不動産会社も物件情報を登録しています。日本全国の不動産会社はこのレインズを検索して物件紹介をしており、極端に申しますと、所沢にある弊社でも北海道や九州の物件を紹介することが可能です。
ただし、希に特定の不動産会社のみが扱っている物件が存在することも事実です。このことを「囲い込み物件」と言いますが、これは会社の利益のみを追求したものと言え、ご依頼者や物件をお探しの方には不利益をもたらしかねない行為と言えます。